不動産

アパートの大家が入るべき火災保険(地震保険)の補償内容や相場を解説

シマ太くん

ついに初めてのアパート買えたんだけど、火災保険ってどうすればいいの?特約とかもあってよく分からないよ!

しまじろう

入居者の火災保険とはまた少し違って難しいよね。大家用の火災保険を説明していくね。

不動産経営をする上で、切っても切り離せないのが火災保険です。

近年、台風・洪水・地震なども増えてきたので、焼失・倒壊などで一夜にして物件が全損した場合、莫大なローンは残ったまま家賃収入がゼロになってしまうこともあり得ます

そのような災害のリスクに備えるための火災保険は必須で、その重要性はますます高まっています。

しかし、火災保険は補償内容やオプションが複雑で、それによって保険料も大きく変わってくるため、何をどこまでかけたらいいのと悩んでしまう人も多いと思います。

しまじろう

僕も初めての物件を買ったときは、内容も相場も分からなくて調べるのが大変だったよ

この記事では物件を買っていよいよ大家デビューというときに、火災保険をどこまでかけたらいいか分からないという方向けに大家としてかけるべき火災保険について説明していきます。

実際にアパート経営をしている私が、保険の代理店で聞き取りしたり調べたりした内容で、必要な特約なども書いているのでぜひ最後までお読みください。

結論

標準的な補償内容である火災・落雷・破裂・爆発・風災・雹災・雪災はつけるべき。

水災は物件の場所次第で、水漏れ・盗難・破損・汚損は好みだが費用も高くないので入ってしまっていい。

特約は施設賠償責任特約は必須で、個々の状況に応じて家主費用特約と家賃保証特約が検討対象。

地震保険は高額になるので大家や物件の状況によって検討する。

アパート大家と入居者が入る火災保険の違い

火災保険って入居者が入るものじゃないの?という方のためにまずは2種類の火災保険を説明していきます。

大家が入る火災保険

大家が入るべき火災保険は物件そのものが補償の対象になります。

物件が燃えてしまったり壊れてしまったりしたときに、建物を直したり、建て直したりするために保険をかけます。

建物はオーナーである大家の持ち物なので大家が保険をかける必要があります

入居者が入る火災保険

入居者が入るべき火災保険は部屋の中の家財が補償の対象になります。

部屋の中の、家具やテレビなどの入居者の持ち物にかける保険なので入居者が加入する保険になります

火災保険の補償内容

主な補償内容

大家が入るべき火災保険で補償される内容には以下のようなものがあります。

 補償内容重要度補足
火災入居者が起こした火事だけではなく、放火や近隣からの延焼などにも適応。地震や火山の噴火が原因の火災については火災保険の適用外。
落雷雷が落ちて屋根に穴が開いたときや、雷による火災や電化製品の故障などに適応。  
破裂・爆発ガス漏れなどによる破裂事故・爆発事故で発生した損害を補償。  
風災・雹災・雪災台風や雹(ひょう)、大雪などで発生した建物の破壊や雨漏りなどの損害を補償。老朽化などによる雨漏りは対象外。
水災台風や大雨などによる洪水や土砂崩れなどによる損害を補償。地震による津波や液状化の被害は補償対象外。
水濡れ水道管の破裂や上階からの水漏れ事故に適応。 
盗難盗難被害や窓ガラスやドアなどを破壊された被害を補償。 
破損・汚損さまざまな原因で偶発的に起きた事故による損害を補償。 

重要度◎の火災・落雷・破裂・爆発・風災・雹災・雪災はどの保険会社でも基本的な火災保険の補償内容に入っています。

水災はハザードマップなどを確認し、浸水が起きやすい地域であれば入っておく方が良いでしょう。

【ハザードマップ】

https://disaportal.gsi.go.jp/

水濡れ・盗難・破損・汚損等は個々で検討もらえばいいですが、個人的には保険料もそこまで変わらないので全部つけてしまった方が万が一のときに補償外で悔しい思いをするということがないと思います。

大家がつけた方がいい特約(オプション)は

大家がつけた方がいい特約は、施設賠償責任特約・家主費用特約・家賃保証特約の3つです。

施設賠償責任特約

「施設賠償責任特約」は建物の管理不備による偶発な事故で他人に怪我を負わせたり、他人の物を壊してしまったときの賠償費用を補償する特約です。

台風などで物件の一部が壊れ、飛んでいった破片で人に迷惑をかけた場合などに備える保険です。万が一の事態になると高額な賠償責任が発生しますので是非入っておくべき特約です。

家主費用特約

「家主費用特約」は賃貸住宅内で孤独死等の特定事由事故が発生した際に、大家が負担する原状回復費用や空室、賃料の下落などの損害に備える特約です。

入居者に高齢者が多いなど、孤独死等の死亡事故が起きやすい状況なら検討が必要になります。

家賃保証特約

火事などの事故によって建物に被害が出た場合、建物を補修する費用は火災保険で補償されますが建て直している間は家賃収入が入らなくなってしまいます。

そのような場合の家賃収入を補償してくれるのが「家賃保証特約」です。

融資を受けており、月々のローン返済に不安がある場合にはこの特約をつけておいた方が安心です。

地震保険は必要か

表の補足にも書きましたが、地震が原因の火事や浸水・噴火による損害は火災保険では補償されません

日本は地震の多い国です。地震にも備えたいという方は火災保険にプラスして地震保険にも加入しておきましょう。

地震保険は火災保険に加入していないと入れないので地震保険だけ入るということはできません

また、地震保険は保険費用が高額になります。(計算が複雑なので実際にいくらになるかは見積もりを取ってみてください。)

未来のことは誰にも分からないので地震保険をつけるかどうかに正解はなく、個人の投資判断になります

参考までに全国の地震保険の加入率は2019年時点で30%程度です。

費用と補償を見比べてご自身の投資プランに合わせて判断してください。

保険料の相場はどのくらいか

これから火災保険を検討する皆さんは実際保険料がいくらかかるのかが一番気になるところだと思います。

火災保険の保険料は、地域や建物構造(木造かRCかなど)、どこまでの補償をつけるかなどによって大きく変わってきます

ここでは、参考として私の物件の火災保険料を紹介します。

この物件の基本情報は以下の通りです。

  • 千葉県
  • 築33年(昭和63年)
  • 木造
  • 2DK×8戸

この物件に上に書いた一般的な補償内容(火災・落雷・破裂・爆発・風災・雹災・雪災・水災・水漏れ・盗難・破損・汚損)全てと施設賠償責任特約をつけて、10年一括払いで60万程度でした。

火災保険は一括で支払うと長期割がきいて安くなります。(1年契約だと年間7万円程度)

初期費用は大きくなりますがメリットも大きいので余裕のある方は検討してみてください。(一括払いをしていても途中解約した場合は残りの保険料は戻ってくるので安心してください。)

しまじろう

今までは10年一括払いができてたけど、保険会社の経営が厳しくなってきて年数を短くする方向で動いてるみたいだから今のうちに長期で組んでおいた方がいいかもしれないよ

ちなみに地震保険ですが、私の場合は1年契約で70,300円、5年契約で326,710円でした。

安くなる5年契約でも10年で653,420円になり、地震保険をつけるだけで保険料が倍以上になったので私は地震保険はつけませんでした。

シマ太くん

これだけ高いと地震保険の利用率が30%しかないのも納得だね

実際に火災保険料がどのくらいになるか知りたい方は以下のリンクから一括見積もりをしてみてください。

物件情報や付けたい補償を選択すると保険の見積もりが取れます。

見積もりが出た後も納得いくまで保険内容を相談できますし、気に入らなければ契約しなくてもいいので安心です。

不動産投資に必要不可欠な火災保険を上手に利用しよう

不動産投資には様々なリスクがつきものです。

火災保険は大きなリスクに適正な掛け金で備えられる大家にとっては命綱とも言えるものです。

火災保険を適切にかけることで、安定した不動産経営ができますので、積極的に活用していきましょう

最後までお読みいただきありがとうございました。

ABOUT ME
しまじろう
都立高校教師。公務員属性を利用して不動産拡大中。現在1棟アパートと区分マンションを所有。不動産・インデックス投資など王道の投資で自由な生活を目指す。不動産初心者の方におすすめ。資産形成をメインに発信しますが雑記的なものも書きます。記事や不動産への質問は問い合わせからお気軽にどうぞ。