不動産

高校教師が不動産投資の仕組みを初心者向けに解説

シマ太君
シマ太君
不動産投資に興味はあるけどよくわからなくて怖いなぁ
しまじろう
しまじろう
しっかり仕組みを理解すればイメージがつかめると思うよ

この記事では、「不動産投資に興味があるけど、まだどんなものかわからない。不動産投資ってどうやって利益を出すの?」という方のために

不動産投資の仕組み(流れ)

を伝えていきます。一つ一つ細かく見ていくと長くなりすぎるので今回はざっくりと流れだけをつかんでもらえればと思います。

不動産投資の流れ

では不動産投資がどのような流れで利益を出すのかその仕組みを見ていきましょう。

  1. 銀行から融資を受ける
  2. 物件を購入する
  3. 家賃が入金される(空室の場合は入居付け)
  4. ローンを返済する
  5. 手残り(CF)が残る
  6. 売却して利益を確定させる

銀行から融資を受ける

まず最初は不動産を買うためのお金をどうするのかということですが、不動産は安くても数百万程度、アパートマンションになると数千万、数億という価格帯なので基本的には銀行からお金を借りて行います。(現金買いで買い進める方法もあります。)

銀行融資に関しては、不動産投資関連の書籍でもいかにして銀行から融資を受けるかということに特化したものがたくさんあるほど重要な要素になります。

いい物件はスピード勝負になることが多いので利用できそうないくつかの金融機関に事前審査を出しておくといいでしょう。

自分の属性(職種・会社名・勤続年数・年収・保有資産など)を基にいくらまでなら貸せますよという銀行もありますし、あくまで物件が出てからでないと判断してくれない銀行もありますが、先に事前審査だけでも出しておくと物件が見つかったあとの融資の審査も早くなります。

またこの融資を受けるというところにハードルがある方も多いのではないでしょうか。融資=借金=よくないものという考えが根強いことが原因だと思いますが、話が逸れてしまうのでまた別の記事で書きたいと思います。

物件を購入する

融資がどの程度引けるか分かったら次に自分が買えそうな価格帯の物件を探します。

当然ここが一番の肝です。不動産投資の成功の可否は物件を買った時点で9割方決まります。極端な話、物件を相場より安く買えればほぼ負けはありません。

余談ですが、この時点で「俺マンションオーナーなんだよね」と言えるので合コンやキャバクラでモテるらしいです。(しまじろうは実践したことがありませんので自己責任でお願いします。)

どのような物件を買えばいいか、どうやって探すかという点もボリュームがありすぎるのでまた別に書きます。

家賃が入金される(空室の場合は入居付け)

投資用の物件であれば、オーナーチェンジといって既に入居者がいる状態で物件を購入することが多いです。その場合には月々入居者から管理会社を通じて家賃が振り込まれます。

空室の物件を購入した場合は、まず管理会社を通じて入居者を探してもらいましょう。ただ入居者がいない期間もローンの返済はしなくてはなりませんので初心者はオーナーチェンジの方が取り組みやすいかと思います。

またリフォームをしないと貸し出せない状態の場合は入居者が入るまでの期間も長くなり費用も多く掛かりますので注意してください。

余談ですが、初めての家賃収入は感慨深いものがあります。自分が働くのとは別に物件がお金を稼いできてくれるんですよ?寝ている間に働いてくれる妖精みたいですよね。

しまじろう
しまじろう
この調子で物件を増やしていけば働かなくても生きていけるぜ、ぐへへ

ローンを返済する

タイミング的には入金とほぼ同時ですが、指定の銀行口座から月々の返済額が引き落とされます。万が一引き落とし日に残高が足りないと信用に傷がつきますので必ず余裕を持った金額を入れておきましょう。

私は最初3カ月入金がなくても大丈夫な程度の額を入れておきました。管理会社の入金が遅れるなどこちらに非がなくても銀行からお金を借りられなくなるのは自分なのでリスクケアしておきましょう。

手残り(CF)が残る

月々の家賃収入からローンの返済額と経費を引いた利益が手残りです。この手残りのことをキャッシュフロー(CF)といいます。(経費をどの程度見積もるのかは人によりますが一般的には15%~25%くらいです。)

キャッシュフローの計算式は以下のようになります。

CF=家賃収入-経費-ローン返済

実際にはここから更に税金も引かなければなりませんが、とりあえず今は家賃を貰ってローンを返し、残ったものが利益だというイメージで大丈夫です。同時にローン返済も進んでいるので見た目の現金以上に資産は増えていきます。

この家賃収入から出る利益をインカムゲインと言います株式の配当金のようなものだと思ってもらえれば分かりやすいかと思います。

売却して利益を確定させる

不動産の大きなキャッシュポイントは先ほどのインカムゲインの他にもう1つあります。

それが不動産を売却したときに出るキャピタルゲインです。例えば物件を2000万円で購入し、10年後3000万円で売れたとします。この場合は1000万円のキャピタルゲインが出たことになります。(分かりやすくするためにローン返済や税金などは無視します)

もしも売却の際にローンの残債よりも低い金額でしか売却できないとなるとキャピタルゲインはマイナスになります。(もちろんローンを完済するまで物件を持ち続けるという選択肢もあります。)

今買おうとしている物件で月々利益がいくら出るのか、何年後にいくらで売れるのか。不動産投資の利益はインカムゲインとキャピタルゲインの両方を見て考えるようにしてください。

まとめ

①銀行から融資を受けて②不動産を購入し③得た家賃収入の中から④ローンを返済し⑤手残り(CF)が出る⑥最後に物件を売却して利益を確定する。

不動産投資の仕組みは上記のようになります。大まかにイメージ出来たら融資を受けるためには?どんな物件を買えばいいか?などなど個別に勉強していくと知識が深まってくると思います。

次の記事では不動産投資の特徴をメリット・デメリットに分けて書いていきたいと思います。

最後までありがとうございました。

高校教師が不動産投資の特徴とメリットを初心者向けに解説 この記事では、不動産投資の特徴をメリット面に焦点を当てて解説していきます。まだ不動産投資がどんなものかはっきり分からないという方...
ABOUT ME
しまじろう
都立高校教師。公務員属性を利用して不動産拡大中。現在1棟アパートと区分マンションを所有。不動産・インデックス投資など王道の投資で自由な生活を目指す。不動産初心者の方におすすめ。資産形成をメインに発信しますが雑記的なものも書きます。記事や不動産への質問は問い合わせからお気軽にどうぞ。