不動産

【不動産投資を始めよう】高校教師が物件の探し方を初心者向けに解説

シマ太君
シマ太君
自分のやりたい不動産投資は決まったけど物件はどうやって探せばいいの?
しまじろう
しまじろう
今はネットで探すのが主流だね。ポータルサイトの使い方から業者との面談まで説明していくね

これから不動産投資をする人はどうやって物件を探すのかわからないと思います。この記事では、不動産投資をするに当たって大切な物件の探し方を解説していきます。まずはたくさんの物件を見て相場観を養うのが大事なので、これを見て物件探しの参考にしてください。

主なポータルサイト

不動産投資で物件を探すのは、現在はインターネットが主流になります。

地主や歴戦の不動産投資家などは不動産業者や銀行から川上の未公開物件などが紹介されることもあると思いますが、我々のようなサラリーマン大家にはあちらから良い物件が来ることはありません。ネットと足を駆使して自ら物件を探していきましょう。

投資用物件を検索できる不動産のポータルサイトは以下のようなものがあります。

もちろん上記以外にも数多くのサイトがあります。サイトの機能や使いやすさが違ったり、掲載してある物件も多少違ったりしますが、まずはどれか1つを選ぶといいでしょう。

初心者はどれか1つ、多くても3つくらいのサイトを見れば十分です

私自身、いくつかのサイトを毎日見ていた時期もありますが、やはり本業で疲れたあとに色んなサイトを毎日見るのは大変です。慣れてくれば物件を見る速度も上がってきますが、最初は1つのサイトに絞って見ていった方が効率的だと思います。

おススメは物件掲載数の多い「楽待」か「健美家」です。後は実際に使ってみて使いやすい方を選びましょう。

ちなみに「at home 投資」はネットに強くない昔ながらの不動産屋が使っているので掘り出し物があると聞いて使っていましたが私には違いは分かりませんでした。

条件を入力して検索する

不動産用のポータルサイトを使うときには検索条件を入力しましょう。私が主に使っている「楽待」では検索条件も保存しておけるので、一度設定してしまえば、後はその条件を呼び出せばすぐに見られるので時間も短縮できます。

条件① 物件種別

まずはどのような物件にするか決めましょう。一口に投資用物件と言っても、一棟マンション・一棟アパート・戸建て・区分マンション・賃貸併用住宅など様々です。

自分の目的や性格、資金にあったものを選ぶことが大切です。まだそれぞれの違いがよく分からないという方は下の記事をお読みください。

【不動産】高校教師が戸建て・区分マンション・一棟ものの特徴を初心者向けに解説 この記事では、「戸建てと区分はどっちがいいの?区分マンションと一棟マンションの違いが知りたい」など不動産の対象物件に迷っている人...

条件② 所在地

不動産物件を探すエリアも決めましょう。県や市などのエリアでの指定もできますし、駅や電車の沿線での指定もできます。DIYをするのであれば通える範囲で選びましょう。もしくは土地勘があるエリアにしてもいいでしょう。

自分が実際に物件を見に行ける範囲で、賃貸需要のありそうなエリア(過疎化が進んでいない地域)を選ぶと失敗は少ないと思います。

条件③ 価格帯

価格帯も入力しておきましょう。買えない物件を見ても仕方がないですからね。現金で買う場合はリフォームや空室が出た後の原状回復費用も見越して余裕のある金額にしておくことが必要です。

融資を受ける場合は業者や銀行などと打ち合わせして自分に買える金額を見積もっておくとスムーズです。中には収支が合うかではなく、買えるだけ買わせようとする悪徳業者もいるので注意が必要です

区分マンションなら初期費用はそんなに必要ありませんが、一棟ものだと現在の融資状況だと2割~3割の頭金+5%~10%の諸費用が必要になることが多いです。

【2000万の物件を購入する場合】

2000万×0.2=400万

2000万×0.07=140万

合計 540万程度の現金が必要

【5000万の物件を購入する場合】

5000万×0.2=1000万(頭金)

5000万×0.07=350万(諸費用)

合計 1350万程度の現金が必要

上記に加えて、急な修繕などに対応するための現金も必要なので一棟を探す方はそのあたりも計算して価格帯を決めましょう。

条件④ 利回り

次に利回りです。こちらを一番重要視される方も多いのではないでしょうか?購入金額に対して1年間どのくらいの家賃収入があるのかを%で表したものが利回りです。

こちらは物件種別やエリア、その他様々な条件によって適正な利回りは変化するのでまずはこれくらいあればいいなという利回りを入力しておけばいいと思います。

しまじろう
しまじろう
僕が関東で一棟アパートを探すときは8%以上に設定しているよ

ただ利回りとリスクは表裏一体なので利回りが高ければいいというものではありません。東京都心の空いたらすぐ埋まるようなマンションの利回りは低いものですし、過疎化が進んでいる地方の物件などはいくら想定利回りが高くても空室率が高すぎて赤字になる可能性が高いです。

私自身は今はそんなに利回りを重要視していません。利回りに関しては物件探しをしながら、自分に合った利回りを探していくのがいいと思います。

条件⑤ 築年数

築年数も個人の考え方によるところが大きいですが、私のように築古の土地値物件を探している人間が気にする項目があります。それは新耐震基準か旧耐震基準かということです。

耐震基準とは、どの程度地震に耐えられるかの基準を示したものです。新耐震基準の方が地震に強い建物ということになります。

具体的には建築確認日(建築確認申請が受理された日)が1981年(昭和56年)の6月1日以降のものが新耐震基準の建物になります。

重要な項目なのでほとんどのポータルサイトには新耐震か旧耐震かが記載してありますし、分からなければ業者に問い合わせれば答えてもらえます。

日本は地震の多い国ですし、融資にも影響することがありますので、新耐震基準の物件を選ぶことをおススメします

条件⑥ 駅までの徒歩分数

こちらも不動産には重要な項目です。物件種別や地域性によって変わりますが基本的には駅近の方が物件価値が高いです。

区分マンションの場合は遠くても10分以内、できれば5分以内が理想です。アパートや戸建ての場合は賃貸需要を見ることになりますが、徒歩圏内ではなくバス便になってしまうところは厳しい目線で見た方がいいでしょう。

しまじろう
しまじろう
僕はファミリー向けのアパートでも駅徒歩20分以内で探しているよ

しまじろうの検索条件

他にもいくつか選べる条件はありますが、最初はそちらは何も選択しないでもいいと思います。物件を探していく中で自分の条件が固まってきたら条件を増やすくらいで大丈夫です。

最後に私が実際に保存している検索条件のうち千葉県の一つの検索条件を載せておきますので参考にしてください。

【しまじろうの検索条件(千葉県)】

〇物件種別…1棟アパート

〇所在地…千葉市(中央区、花見川区、稲毛区、美浜区)、市川市、船橋市、松戸市、習志野市、柏市、流山市、八千代市、鎌ヶ谷市、浦安市、白井市

〇価格帯…2000万~6000万

〇利回り…8%以上

〇築年数…新耐震

〇駅までの徒歩分数…徒歩20分以内

〇建物構造…木造

〇総戸数…4戸以上

〇土地面積…100㎡以上

〇間取り…ファミリー向け

〇土地権利…所有権のみ

〇こだわり検索…中古のみ、再建築不可を除く

初心者のうちは相場も分からず、数年前に出された本を参考にして現在では市場に出回っていないような物件を探し続けることもよくあります。物件を見ながら条件も調整していきましょう。

毎日物件を見続けることでスーパーの大根やコンビニのお弁当のようにこれはちょっと高いなとかこれは安いということが分かるようになってきます。

不動産投資で痛い目を見る人は相場観がなく割高な物件を買ってしまうことが原因です。できるだけ毎日物件をチェックして相場観を養うことが大切です。

不動産業者に問い合わせる

シマ太君
シマ太君
探してたら条件に合いそうな物件が見つかったよ!
しまじろう
しまじろう
良さそうな物件が見つかったら実際に不動産業者に問い合わせてみよう

これまで見てきたような条件を入れて検索していると「おっ、これは!」というような物件が出てくると思います。

次はその物件を扱っている業者にメールで問い合わせをしましょう。資料請求というところから詳細資料をくださいと送れば大丈夫です。

プロフィールシートに記入する

業者によってはプロフィールシートを書いてくださいと言ってきます。プロフィールシートとは自分の連絡先や勤務先、保有資産などを詳細に記したものです。

自分の個人情報を書くのは抵抗があると思いますが、不動産投資をする上でこちらの個人情報を開示することは必要不可欠です。

業者からすると良い物件は他の業者や営業マンに持っていかれるかもしれないスピード勝負になることが多いです。そんな中で買えるかわからない人の相手をするのは効率が悪く、客だと思ってもらわないと相手をしてもらえません。

楽待などのポータブルサイトにも自分のプロフィールを記入するところがありますので、しっかりと記入しておき、自分はちゃんと買える客だということを業者に認識してもらいましょう。

業者と面談をする

メールで問い合わせをしているとまずは面談を持ち掛けてくる業者もあります。そのような業者とは積極的に面談をしていきましょう。そこで説明を受け、分からないことを聞いたりしているうちにだんだんと知識がついてきます。

ただ業者の方も当然買わせようとメリットばかりを伝えてくると思いますので、すべてを鵜呑みにしないように気をつけてください。業者の言っていることが正しいか勉強し続けることは必要です。

問い合わせからメール配信につなげる

また面談までしなくても一度問い合わせをしてメールアドレスや条件などを伝えておくとあちらから定期的に物件紹介メールを送ってくるようになります。私が買った千葉県のアパートも業者からのメールで来たものです。

サイトに載っている良い物件は基本的にすぐなくなります。これはと思い問い合わせをしたら既に買い付けが何件も入っていたり、現金一括で買う人に持っていかれるということも何度も経験しました。

その点メール配信だと公開されている範囲が狭いので少しは競争に勝ちやすいというメリットがあります。ただ未公開だからといってすべてが良い物件なわけではないのでその点には注意しましょう。

まとめ

  1. ポータブルサイトに条件を入力し検索する
  2. 物件を見続けることで相場観を養う
  3. 良いと思う物件が出てきたら業者に問い合わせを行う
  4. 業者にプロフィールシートを提出したり、面談を通して関係を作る
  5. 問い合わせ・面談などを通して知識を深める
  6. 業者から買える客だと思われれば物件を紹介されるようになる

以上が物件探しの流れになります。良い物件はスピード勝負になりますので、チャンスが来たらすぐにつかめるように日頃から物件を見続けて相場観を養っておくことをおススメします。

最後までお読みいただきありがとうございました。

ABOUT ME
しまじろう
都立高校教師。公務員属性を利用して不動産拡大中。現在1棟アパートと区分マンションを所有。不動産・インデックス投資など王道の投資で自由な生活を目指す。不動産初心者の方におすすめ。資産形成をメインに発信しますが雑記的なものも書きます。記事や不動産への質問は問い合わせからお気軽にどうぞ。