アパートの空室が全然埋まらないよ。管理会社を変えた方がいいのかな？
不動産投資家にとって管理会社選びはとても重要だよ。管理会社について見ていこうか。
管理会社は不動産投資の成功の可否を分ける非常に重要な存在です。
管理会社って何をしているの？自主管理じゃダメなの？という方から、持ち物件の空室が埋まらない、滞納などのトラブルが解決しないなどの問題を抱えている方まで参考になる内容だと思います。
こちらの記事では管理会社の役割や選び方のポイントをお伝えしていますので是非最後までお読みください。
先におすすめの管理会社が知りたい方はこちら。
管理会社の役割
まず管理会社が何をしているのかですが、管理会社の仕事は大きく分けて２つあります。
それは「賃貸管理」と「建物管理」の２つです。それぞれどのような仕事なのか見ていきましょう。
賃貸管理
賃貸管理は不動産経営において、切っても切り離せない入居者対応や契約・お金などにかかわる業務を請け負ってくれます。具体的な業務は以下のようなものがあります。
- 入居者の募集
- 内見の対応
- 賃貸契約の管理
- 家賃や更新料などお金の管理
- 滞納やクレームなどのトラブル対応
- 退去立ち合い
建物管理
建物管理は所有物件の管理に関する業務のことです。物件が老朽化しないように定期的な清掃やメンテナンス、原状回復やリフォームなどで以下のようなものが代表的なところです。
- 物件共用部の清掃・点検
- 退去時の原状回復工事の手配
- 補修やリフォーム
- 駐車場や駐輪場の管理
管理会社は不動産経営のパートナー
以上、管理会社の業務を見てきましたが２つにハッキリ分けられない部分もありますし、細かくみると他にも様々な業務があります。
管理会社の役割とは、そのような様々な業務をオーナーに代わって行うことで円滑な不動産経営をサポートするパートナーのようなものだと思っています。
副業の不動産投資には管理会社が不可欠
管理会社が行ってくれる業務は多岐にわたり、専門性が必要なものも少なくありません。そのような仕事を本業をこなしながら処理していくのはかなり無理が生じてしまいます。
管理会社に委託すると当然費用がかかりますので、自主管理を行う不動産投資家もいますが、本業を他に持っている兼業大家には管理会社は必要不可欠です。
特に公務員は職務専念義務がありますので、管理会社に頼まなければ不動産投資ができません。良い管理会社と協力して円滑な不動産経営を行いましょう。
管理会社選びのポイント
管理会社によっては請け負ってくれる業務内容や得意不得意も違います。管理会社を選ぶ際に見るべきポイントを抑えておきましょう。
適正な管理手数料
管理手数料の相場は月額家賃の3％～5％程度です。ただし管理手数料は安いから良いというのではなく、管理や対応の丁寧さなどと総合してコスパの高いところを選びましょう。
管理手数料がいくら安くても入居者対応が悪く、入居者がすぐに出ていってしまうということになれば結果的に高くついてしまいます。
清掃業務などは別料金という管理会社も多いので、管理手数料にどこまでの業務が含まれているのかも確認しておきましょう。
入居付け能力が高い
私が管理会社で重視している内容は空室になったときに入居付けができるかです。いくら物件を良い状態に管理してくれても入居者がつかなければ話になりません。
入居付けに関しては地域差も大きいかと思いますが、現在ではインターネットに情報を流してくれるかが重要です。
たまに自社でしか客付けをしたくないという理由でポータルサイトに掲載しない管理会社がありますが、入居者はネットで物件情報を探すことが多いので、インターネットで幅広く集客してくれる管理会社を選ぶことが大切です。
トラブル対応力が高い
また、入居者からのクレームや設備の故障、滞納などのトラブルへの対応力も大きなポイントです。
副業で不動産経営を行っているのに、仕事中に度々トラブルの連絡が入っては本業に集中できません。またトラブル対応が遅いと入居者からの満足度が下がり退去につながってしまいます。
クレームやトラブルに迅速・適切に対応できる管理会社を選ぶことで、ほぼ何もせずに不動産経営を行うことができますのでこちらも重要なポイントになります。
提案力が高い
本当に良い管理会社は主体的に不動産経営に協力してくれ、様々な提案をしてくれます。
例えばなかなか入居者がつかないときに、良くない管理会社だと家賃を下げる提案しかしてきません。良い管理会社は入居者をつけるために何が必要なのか、コスパの高い提案をしてくれます。
退去の際の原状回復の際も、しっかりと立ち合いを行い入居者から納得した上で費用を預かってきてくれるのでオーナーの負担が減ります。
リフォームなども管理会社が儲けるためではない本当に必要なものだけを提案してくれるような管理会社が見つかると安定した不動産経営ができると思います。
不動産経営がうまくいかないときは管理会社の変更も必要
以上見てきたように、管理会社は非常に大きな役割を果たしており管理会社と協力することで、手間なく安定した不動産経営を行うことができます。
逆に不動産経営がうまくいっていない場合には、管理会社を変えることで改善されることもあります。
しまじろうおすすめの管理会社
関東圏で管理会社をお探しの方は武蔵コーポレーションがおすすめです。
私の所有しているような築古・駅徒歩15分以上の物件でも97％以上の入居率を維持しているのが強みです。
ネットに空室情報を登録して終わりではなく、営業の方が客付け業者へ繰り返し訪問して粘り強いアプローチをしてくれます。
３カ月も空室が埋まらないと会議で詰められると言っていたので営業の方も必死に埋めようと客付け業者まわりをしてくれることは間違いないです笑
客付けは客付け業者がどれだけその部屋を推してくれるかも重要なので意外とこのようなアナログなアプローチも有効だと思います。
またリフォームも専属の一級建築士監修の適正な支出で決まりやすい部屋にしてくれる費用対効果の高い提案が受けられます。
これは私の担当者がたまたまかもしれませんが、担当の方も非常に人当たりがよくこの人にお願いしたいと思える方でした。
以下のリンクから申し込むと月に10名まで特典もありますので、ぜひ一度面談に行ってみてください。
まとめ
不動産投資の魅力の１つは自動化ができることです。
皆さんも信頼できる管理会社を見つけて安定した不動産経営を目指してください。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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