この記事では、不動産投資の特徴をメリット面に焦点を当てて解説していきます。まだ不動産投資がどんなものかはっきり分からないという方に見てもらえると理解が深まると思います。
不動産投資の特徴とメリット
私の好きな不動産投資には他の投資にはない優位性がたくさんあります。不動産ならではのメリットを一つずつ見ていきましょう。
銀行融資が受けられる
不動産投資の魅力は銀行から融資が受けられることです。このことは不動産投資の最大のメリットと言えます。
私たちが資産形成のために投資をやろうとした場合に、銀行から融資を受けられるのは不動産投資だけです。
「株を買いたいからお金を貸してください。ＦＸで増やしたいのでお金を貸してください。」こんなことを銀行で言っても見向きもされません。
なぜ銀行融資が受けられるのか
ではなぜ不動産投資では融資を受けられるのか。
それは銀行は不動産投資を「投資」ではなく「事業」として扱ってくれるからです。不動産は買って終わりではありません。
退去が出たら部屋をどの程度リフォームするか判断し業者に依頼。入居者募集の際に家賃を再設定し、時には客付け業者をまわって募集の依頼をすることもあります。他にも物件の維持管理や確定申告など不動産オーナーとしてやるべきことはたくさんあります。
不動産投資は入居者に快適な住環境を提供し、その対価として家賃を受け取る「不動産賃貸業」です。
よく銀行とやり取りをするときに「不動産投資」ではなく「不動産事業」と言いなさいという話がありますが、それはきちんと経営者として事業を行うという意識が必要だからです。
銀行融資は利用した方がいいのか
このように考える方も多いのではないでしょうか？しかし融資を受けて投資を行うことは大きなメリットになります。
どうして融資を受けられることがメリットになるかというと融資を受けることでレバレッジが効くからです。レバレッジとは「てこの原理」のことで少ない元手で大きな効果を得ることを言います。
試しに同じ１００万円という自己資金があったとしてそのまま使った場合とレバレッジを効かせた場合を見てみましょう。(分かりやすくするために税金・経費などは考慮しません。)
【レバレッジなし】
１００万円で物件価格１００万円の物件を購入。(利回り１０％)
１００万円×０．１＝１０万円(年間の家賃収入＝利益)
※利回りとは、物件価格に対して１年間でどのくらいの家賃収入が得られるかを％で表したもの。１００万円の物件で１年間の家賃収入が１０万円の場合は利回り１０％になる。
【レバレッジあり】
融資を受けて物件価格５００万円の物件を購入。自己資金は１００万円で残り４００万円を金利２％で借り入れ。(利回り１０％)
５００万円×０．１＝５０万円(年間の家賃収入)
４００万円×０．０２＝８万円(銀行への返済)
５０万円－８万円＝４２万円(年間の利益)
同じ自己資金１００万円でも、融資なしの場合は利益１０万円、融資ありの場合は利益４２万円になりました。このように、同じ利回り１０％の物件を買うにしても現金で買う場合より、融資を受けて買う場合の方がより大きな金額を扱えるので利益も大きくなります。融資を受ける金利よりも高い利回りで運用できるならば、融資を受けることでスピード感のある資産形成が可能になります。
融資の返済は入居者が行ってくれる
前の記事で借金＝よくないものという意識が根強いという話をしました。実は私も上京するときに親から「借金はしちゃだめだよ」と言われた記憶があります。
実は同じ借金でも良い借金とダメな借金があります。これを混同してしまっているから借金はよくないと一概に言ってしまう人が一定数いるのだと思います。その違いを見てみましょう。
こちらは生活費のため、ブランド品を買うためなどの理由でする借金です。この借金は自分で働いて返さなければなりません。元金に加えて金利分多く返さなければならないので更に生活が苦しくなるダメな借金で可能な限りするべきではないです。
こちらが今回の融資です。レバレッジを活用して利益を大きくするために借金をします。どんなに利益が出ている大企業も融資を受けていることからも資産を増やすために有用なのが分かりますね。不動産投資の場合は、金利よりも高い利回りで運用できれば融資の返済は入居者からの家賃収入で返済でき、更に手残り(CF)が入ってくるという形になります。
もちろん本当に利益が出るのかの検証は十分にしなければなりませんが、融資を受けた方が資産形成も早まるので、可能な限り融資を使って現金は残しておく方がより安全な不動産経営ができます。
税金のコントロールが可能
先ほど、不動産投資は事業であるという話をしました。事業であるということは不動産経営に必要な支出は経費として認められるということです。
公務員や会社員の税金は天引きなので、ある意味取られ放題です。しかし、不動産を事業として経営することで合法的に節税をすることができます。
特に副業のできない公務員にとって不動産投資は資産形成の強い味方になってくれます。
ある程度自動化が可能
先ほどオーナーとしてやることはたくさんあると伝えましたが、実はそのほとんどは外注できます。もちろん経営判断が求められることはありますし、業者に任せっぱなしだと健全な経営はできません。
しかし、ある程度形ができればほとんど何もせずに不動産経営をすることができます。こちらも、公務員や会社員には大きなメリットではないでしょうか。
王道の投資先
近年新しく出てきた投資手法などはまだ運用実績が乏しく詐欺まがいのものか、しっかり利益が出るのか判断しづらいというリスクがあります。
その点、不動産投資は昔からある王道の投資先です。多くの富裕層も不動産を所有していますし、メジャーな資産運用ということで安心感が持てます。
また先人たちが長い時間をかけて、不動産投資でどのように利益を出すのか、リスクはどのようなものがあるか、問題が起きたときの解決策など、ある程度洗い出してくれています。
つまりしっかり勉強をすればある程度正確に収益を見積もることができ、トラブルの対処法も出揃っています。これも不動産投資の大きなメリットになります。
高い利回りも可能
不動産投資の利回りは個別の要因が強く、区分か一棟かなどにもよるので一概には言えないですが、不動産投資では１０％を超える利回りも珍しくありません。かなり癖のある物件で玄人向きですが利回り１００％の物件も見たことがあります。
また不動産はリフォームなど自分次第で利回りを上げることもできます。株式のインデックス投資の平均利回りは４％～７％と言われているので不動産投資の利回りは魅力的だと言えます。
現物資産
こちらも不動産の大きな特徴ですが、不動産は土地や建物といった現物資産になります。形のない資産は紙切れになったりデータが消えてしまったりという不安もあるのではないでしょうか。
土地などは場所さえ選べば価値がなくなることはありません。目に見える資産であるというのも安心感があります。
また不動産はその特性から所有の不動産を担保に融資を受けて資産を拡大していくこともできます。金などと同じ現物資産であることからインフレにも強いということも不動産投資のメリットです。
まとめ
【不動産投資のメリット】
- 銀行から融資を受けることでレバレッジを効かせられる
- 不動産にかかる費用を経費として申告することで税金のコントロールができる
- 業者に委託することで少ない手間で不動産投資ができる
- 古くからある投資先で安心できる、またプロセスやトラブル対応のマニュアルがある程度完成されている
- インデックス投資などと比べて比較的高い利回りを得られる
- 現物資産であることからインフレ対策にもなる
この記事では、不動産投資の特徴をメリット面から見てきました。私が好きな不動産投資の魅力が少しでも皆さんに伝わっていると嬉しいです。
もちろん、このような魅力的な不動産投資もメリットばかりではありません。次の記事では不動産投資のデメリット面について伝えていきたいと思います。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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