不動産

高校教師が不動産投資の特徴とデメリットを初心者向けに解説

シマ太君
シマ太君
不動産投資のメリットは分かったけどそんなにおいしい話ばかりじゃないんだよね?
しまじろう
しまじろう
シマ太君さすがだね。では次はデメリットについて解説するよ

この記事では、不動産投資のメリットに続いてデメリットを伝えていきます。投資には向き不向きもありますのでメリット・デメリットを合わせてどの手法が自分に向いているかどうか判断してもらえればと思います。メリット編を読んでなければこちらから読んでもらえると分かりやすいと思います。

高校教師が不動産投資の特徴とメリットを初心者向けに解説 この記事では、不動産投資の特徴をメリット面に焦点を当てて解説していきます。まだ不動産投資がどんなものかはっきり分からないという方...

不動産投資の特徴 デメリット面

内容が複雑で知識が必要

不動産投資を行う上で、一番のハードルになるのは大量の知識が必要というところです。

インデックス投資などは最初に少し調べて積み立て設定さえしてしまえば、ほったらかしておいてもある程度の成績が取れます。(むしろインデックス投資は積み立て設定をした後は存在を忘れておくくらいがちょうどいいかもしれません。)

それと比べて不動産はとても複雑な要素が絡み合っています。私も不動産投資に出会ってから最初の物件を購入するまで勉強し続けて3年かかりました。

その間色んな物件や業者の方と出会いましたが、最初は知らないことだらけで業者の方の話を聞き理解しようとするだけで精一杯だったと思います。

業者の方が進めてきた物件でも、最初は良いと思っていたのに調べていくと思わぬ落とし穴があったりします。また将来起こりそうなトラブルを予想して備えておくためにも知識は必要です。

不動産は事業であるとも言われますが自分で物件の良し悪しが判断できないと成功することはできません。最終的に自分で判断して購入するためにも勉強して大量の知識をつけなければならないのはデメリットと言えると思います。

しかし、このデメリットはメリットにもなり得ます。知識が必要でそのことにみんながハードルを感じるとするならば知識さえつけてしまえば競争相手が少なく有利に戦えます。投資の世界では参入障壁が高いことは必ずしもマイナスにならないということも覚えておいてほしいですね。

融資が受けられる人が限られる

こちらもデメリットというよりもハードルといった方が正確かと思いますが、不動産投資は誰でもできるわけではありません。

融資を受けるには物件だけでなく、その人の属性も重要になってきます。銀行(信用金庫など他の金融機関も含む)が見る属性とは以下のようなものです。

  • 職種(高収入の職種や安定している職種が有利)
  • 会社名(上場していると有利)
  • 勤続年数(短すぎると不利)
  • 年収(高いほど良い)
  • 保有資産(多いほど良い)
  • 家族構成(銀行によって見方が変わる)
  • 持ち家かどうか(賃貸の場合は収入における家賃の割合をみられる)
  • 信用情報(携帯やカードなどで未払いや滞納があるとかなり厳しい)

以上のような情報を総合的に判断して融資の可否やいくらまで貸せるかを判断します。また銀行によって融資の基準は全く違います。

私は様々な銀行にリサーチを行いましたが、300万円以上の年収があれば取り組めますという銀行もあれば、預金が1億円以上ないと厳しいですという実質のお断りを受けた銀行もありました。

時期によって銀行の融資への積極性は大きく変わりますので、定期的に融資情報についてはリサーチしていくといいかもしれません。

公務員は安定しているため比較的融資が引きやすい属性になりますので公務員と不動産投資の相性は良いと思います。またこの融資を受けないと取り組みづらいというハードルも、融資を受けられる人にとってはメリットになりますので、取り組める人はぜひチャレンジしてほしいですね。

ハズレ物件も多数ある

不動産投資において「良い物件」というものはありません。なぜなら人によって「良い物件」の基準は変わってしまうからです。

まだ資産が多くなく現金を増やすためにキャッシュフローの出る物件が欲しいのか、キャッシュフローは出ないが売った時に利益が出る物件なのか、純資産を増やすために資産価値に重きを置くのか、本業の税金が高すぎるので税金のコントロールがしやすい物件が欲しいのか。一口に不動産投資といっても様々な物件と取り組み方があります。

誰にでも「良い物件」はそうありませんが、誰にでもよくない「ハズレ物件」はあります。問題なのは「ハズレ物件」の方が多いことです。

不動産の有名な格言に「千3つ」という言葉があります。これは物件が千個あったらその中で良い物件は3つしかないという意味です。

さすがに大げさだとは思いますが、数少ない良い物件を奪い合うのですから、欲しければ同じものがすぐに買える株式などと比べてデメリットと言えるでしょう。

失敗したときの金額が大きい

不動産は高額なものが多いです。地方の築古戸建てを数十万円で買って再生させる手法もありますが、基本的には数百万円~数億円の価格帯です。

前回の記事で融資が受けられることがメリットになると伝えましたが、融資を受けてレバレッジを効かせるやり方は利益も大きくしますが、失敗したときの損害も同様に大きくします

このリスクに対処するために知識をつけて、物件の良し悪しを判断できるようになりましょう。どうしても不安だという人は現金で買い進めていく方法もありますので自分に合った方法を考えてみてください。

災害によるリスク

不動産は現物資産であるというメリットを伝えましたが、ここでは現物資産であることのデメリットです。

日本は災害の多い国です。地震や水害などで物件が使えなくなってしまうと、家賃収入がなくなりローンだけが残るというリスクがあります。

ただこのリスクは物件を購入する前にハザードマップを確認したり、保険をかけることでケアすることができますので、そんなに恐れる必要はないかなと思います。

まとめ

【不動産投資のデメリット】

  • 不動産は複雑な要素が入り組んでおり、大量の知識をつけなければならない
  • 融資を受けるには、ある程度の属性を求められる
  • 儲からない「ハズレ物件」も多く、求める物件を見つけるには努力が必要
  • 扱う金額が大きいため、失敗したときの損害も大きくなりがち
  • 災害などで所有の不動産が使用不可になる可能性がある

今回は不動産投資のデメリット面を解説してきましたが、いかがだったでしょうか。メリット・デメリットは表裏一体なものも多いので両方をよく理解した上で適切なものを選びたいですね。

不動産投資を学びたいという方はこちらの記事もご覧になってもらえると失敗する確率がぐっと減ると思います。

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また不動産はやはりハードルが高いという人にはREIT(不動産投資信託)という選択肢もありますので検討してみてください。

最後までお読みいただきありがとうございました。

ABOUT ME
しまじろう
都立高校教師。公務員属性を利用して不動産拡大中。現在1棟アパートと区分マンションを所有。不動産・インデックス投資など王道の投資で自由な生活を目指す。不動産初心者の方におすすめ。資産形成をメインに発信しますが雑記的なものも書きます。記事や不動産への質問は問い合わせからお気軽にどうぞ。