不動産

現金で戸建てDIY?手堅く区分マンションから?初心者におススメの不動産投資スタイルを紹介

シマ太君
シマ太君
不動産投資には色んな手法があるのは分かったけど結局初心者におススメなのはどれになるの?
しまじろう
しまじろう
今日は自己資金の少ない初心者におススメの手法を紹介するね

この記事では、今までの投資手法の中でも自己資金の少ない初心者におススメの手法を紹介していきます。不動産投資をこれから始める方に役立つ内容になっていると思いますので是非お読みください。

こちらの記事をまだ読んでいない方はあわせてお読みいただくと理解が深まります。

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戸建て投資

戸建て投資とは

近年、初心者におススメの方法として注目を浴びているのが現金で築古の戸建てを購入し、リフォーム(DIY)をして貸し出すという方法です。リフォームをすることで物件の価値を上げてボロ物件を貸し出せる状態にする、もしくはより高い家賃で貸し出せるようにします。

属性的に融資を受けることが厳しい方でも少額から不動産投資を始めることができ、具体的には100万~500万くらいの金額で物件購入~リフォームまでを行います。

戸建て投資のおススメポイント

  • 価格帯が低めなので融資を受けずに現金で始められる
  • 区分マンションに比べて地方でも十分戦える

不動産投資の中では価格帯も低めに抑えられ、業者に頼まずに自分でDIYをすれば更に初期投資を減らすことができるので、自己資金の少ない初心者に特におススメできます。

不動産投資では融資を受けて数千万単位の金額を扱うものも多く、その中では築古戸建ては始めやすいと思います。特に融資を受けてレバレッジを効かせることに抵抗感のある方には現金で買い進めていける戸建て投資が向いているのではないでしょうか。

また戸建ての場合は都心でなければ厳しいということもないので賃貸需要のあるエリアを選べば地方でも戦えることもメリットになります。

戸建て投資の注意点

  • 物件を再生させるためのリフォームの知識やDIYの技術が必要
  • DIYを行う場合は家の通いやすさも大切

戸建て投資は基本的には築古の建物を再生するという手法になりますので、リフォームの知識やDIYの技術が必要になります。

知識がないと予想以上にリフォーム費用がかかってしまい想定していた利益がでなくなってしまうこともあります。リフォームを業者に任せる場合は、購入前に業者からリフォームの見積もりを貰うことで予想外の費用になることを防ぐことができます。

DIYなら費用をおさえられますが、技術がないと貸し出せるまでに長い時間がかかってしまったり、そもそも貸し出せるレベルにならないこともあります。またDIYを行う際には家から通いやすい場所の物件を選ぶことも大切です。

ヤドカリ投資

戸建て対象の手法の一つとして、ヤドカリ投資というものがあります。

これは、実際に購入した戸建てに住みながらDIYで物件の価値を上げていき、完成したら賃貸に出すor売却してまた次の物件へという方法です。

リスク少なく不動産投資ができますが、手間がかかり拡大スピードが遅くなることには注意が必要です。

区分マンション

区分マンション投資とは

区分マンション投資とはマンションを一棟まるごとではなく、一区画(一部屋)だけ所有する方法です。一棟ものを買うには自己資金が足りない、融資が下りないという人やまだ不動産投資に慣れてなく少額から始めたい方に向いています

区分マンション投資のおススメポイント

  • 不動産投資の中で最も手間がかからない
  • 融資が引きやすく、自己資金をかけずに始められる
  • 複数所有することで場所のリスクを分散できる

不動産投資の中で最も手間がかからない

区分マンション投資は、マンション全体の管理や修繕計画は管理組合がすべてやってくれるためオーナーがやることはほとんどありません。そのため不動産投資に手間をかけたくない兼業大家におススメできます。

融資が引きやすく、自己資金をかけずに始められる

区分マンションは築古の戸建てやアパートに比べて融資が引きやすく、自己資金をほとんど使わずに不動産投資をすることができます。自己資金の少ない投資初心者には非常に魅力的ではないしょうか。

ただ融資を受けるということはレバレッジを効かせることになるので物件の選定は慎重に行う必要があります。

複数所有することで場所のリスクを分散できる

一棟アパートなどは、災害でその物件が使えなくなった場合にすべての部屋が使えなくなるというようにその場所のリスクを一手に引き受けることになります。

区分マンションの場合は、同じ部屋数でも違うマンションに投資することで災害などのリスクを分散させることができます

区分マンションのおさえるべきポイント

区分マンション投資をする際に私がおススメするのは以下のポイントをおさえた物件です。

  • 中古(相場以下)
  • 都心(賃貸需要があるエリア)
  • 駅に近い(徒歩10分以内)

中古物件(相場以下)

まず購入するのは、中古物件を狙いましょう。区分マンション投資といえば、新築物件を勧めてくる業者も多いですが、新築のマンションには広告・宣伝費や業者の利益がたっぷり乗っているので利益を出すのは難しいです。

もちろん、中古だからすべて割安というわけではありません。相場を調べた上で自分が納得できる利回り、売却益を狙える物件を探すことも大切です。

都心(賃貸需要があるエリア)

次に区分マンションに限った話ではないですが、不動産は場所が命です。内装などは後からいくらでもリフォームできますが場所だけは動かすことができません。

特にマンションを選ぶ入居者層は利便性を重要視することが多いので、東京都の都心のエリアを選ぶと空室損を抑えて手堅い運用ができます。東京以外だとしても神奈川だと横浜・川崎など賃貸需要の高いエリアで探しましょう。

駅に近い(徒歩10分以内)

客付けの仲介業者と話をしていると、部屋を探しに来る入居者の8割程度は駅から徒歩10分以内という条件で探しているそうです。

区分マンションは空室が出ると収入がゼロになってしまうので、退去が出てもすぐに次の入居者が見つかるようにできれば駅から徒歩5分以内、どんなに妥協しても徒歩10分以内までの物件を探すことをおススメします。

まとめ

【戸建て投資】

現金で小さく始められるため、初心者が不動産投資を経験するには向いている。手間はそれなりにかかるので、DIYや不動産自体が好きな人向き。

【区分マンション投資】

とにかく手間がかからない。融資を引くことで自己資金がなくても始められるが、物件を選定する知識は必要。新築区分マンションは手出し無用。

戸建て投資と区分マンション投資という初心者におススメの2つの投資手法を紹介しました。どちらも始めやすいという点で初心者におススメできます。

ただ、どちらも大きな利益は出しづらいので、拡大していくならどんどん物件の数を増やしていくか、もしくは一棟ものへの投資が必要になります。

まずはこのあたりから小さく初めて不動産投資に向いていると感じたら徐々に拡大していくのが良いのではないでしょうか。この記事をきっかけに不動産投資で経済的に自由になる人が少しでも増えれば嬉しいです。

最後までお読みいただきありがとうございました。

ABOUT ME
しまじろう
都立高校教師。公務員属性を利用して不動産拡大中。現在1棟アパートと区分マンションを所有。不動産・インデックス投資など王道の投資で自由な生活を目指す。不動産初心者の方におすすめ。資産形成をメインに発信しますが雑記的なものも書きます。記事や不動産への質問は問い合わせからお気軽にどうぞ。