不動産

【不動産投資】購入物件の判断基準は?利回りor土地値

シマ太君
シマ太君
収益不動産を買うときの判断基準が利回りって言う人と土地値って言う人がいるんだけどどっちが大切なの?
しまじろう
しまじろう
僕は利回りより土地値を重視してるよ。理由を説明するね

今回はよく不動産投資家の中で意見が分かれる「利回りor土地値」について説明していきます。

今回は少し中級者向けの内容になっていますが、まだ自分の投資スタイルが固まっていない方はこれを読んで自分に合った投資手法を考える参考にしてください。

収益不動産の評価方法

まずは利回りや土地値に関係する収益不動産の評価方法を見ていきましょう。

金融機関や不動産会社が収益不動産を評価する方法は3種類あります。金融機関などはこれらのいずれかの方法、もしくはこれらを組み合わせて物件の価値を評価しています。

不動産投資をする際には明らかに損をしてしまうような物件を掴まないために物件の評価方法から理解しておくことが大切です。

原価法

【原価法の計算方法】

◎土地の値段=土地の1㎡あたりの単価×土地の面積

※土地の単価は相続路線価や公示価格を用いる

◎建物の値段=建物単価(新築時の単価)×面積×原価率(経年原価分を除いた現在の価値残存率)

原価法は上記の方法で土地と建物の価値をそれぞれ計算し、二つを足し合わせて評価する方法です。

この原価法で計算した価格が、不動産投資をやっているとよく目にする「積算価格」になります。(この記事での「積算価格」は相続路線価で算出したものとします。)

原価法を採用する金融機関は多いので、積算価格が出ている物件を選ぶことは融資を受ける上でも非常に重要になります。

取引事例比較法

取引事例比較法というのは、土地の取引事例に着目し、同様の不動産が土地面積あたりいくらで売買されているかを比較して評価をしたものです。

これにより求められた価格を「比準価格」といい、実際の取引での価格を基にしているので「実勢価格」ともいいます

また、建物の取引事例に着目する方法もあり、特に土地の持ち分の少ない区分マンションの評価に使われています

収益還元法

収益還元法とは、不動産が生み出す収益に着目して不動産の価格を算出する方法です。

不動産の価格=年間収益÷利回り

例)年間家賃収入500万円の物件で利回りを10%とすると物件価格は5000万円

500万円÷0.1=5000万円

この評価方法では土地と建物を分離せず一体の収益物件として、どのくらいの収益を生み出すかということに重きを置いて評価しています

利回り重視派

利回り重視派の判断基準

利回りを一番重視するという場合は「収益還元法」で物件の価値を見ています。

つまりどのくらいの利回りを出せるかということを重視して物件の価値を考えているということです。利回りはエリアや物件の種類によって大体の相場が決まっています

例えば、あるエリアでは築20年アパートだと利回り8%くらいの物件が多いとします。そのような8%くらいが相場のエリアで10%の物件が出てくれば相場より割安で買いだと判断するわけです。(もちろん安いなりの問題が隠れていないかの確認は必要です。)

利回りで購入する場合の注意点

利回りを重視して購入する場合は、出口戦略も利回りで考える方が多いと思います。

現在築20年の物件を利回り10%で購入し、10年後に売却する場合築30年でも利回り12%なら相場よりも利回りが高く、売れるだろうというイメージです。

注意したいのは利回りの相場は時代によって変化することです。

ひと昔前は首都圏でも利回り15%超えの物件がゴロゴロしていたそうですが、今はまともな立地で10%を超える物件を見つけるのも一苦労です。この場合は昔買った人はラッキーですが逆に相場が動くことも十分あり得るので注意が必要です。

また不動産事業を拡大していくという観点でいくと、いずれは法人化してプロパーローン(事業性融資)を受けることを目指していく方も多いと思います。

その際に利回りを重視して積算評価の出ない物件を買っているとバランスシート(貸借対照表)上で債務超過と判断され融資が受けられなくなる可能性があります。

プロパーローンを受ける予定のある方は拡大し続けられるように、積算価格も意識して債務超過にならないように買い進めていく必要があります

土地値重視派

土地値重視派の判断基準

土地値を重要視して物件を探す場合は土地値や土地値に近い売値になっている物件を探すことになります。

その場合は建物の価値がなくなっている築古物件を探すことになるので、建物の積算価格は考えずに土地だけの価格で物件の価値を判断します

先ほどの「原価法」や「取引事例比較法」を使った「積算価格」や「実勢価格」から土地の価値を考え、それより安ければ割安だと考えます。

「実勢価格」は今売ったらいくらで売れるかという値段だと考えると分かりやすいと思います。

土地の価値を計算し、5000万円の土地がある一棟アパートを4000万円台で買えればお買い得というイメージです。

土地値で購入する場合の注意点

不動産会社が収益物件を売り出す際に、よく「土地値物件です!」というような文言が入っていることがあります。しかし、その場合は郊外の物件で積算価格であることがほとんどです。

エリアによっては「積算価格」と「実勢価格」に開きがある場合があります。基本的に都心は「積算価格」よりも「実勢価格」の方が高くなり、都心から離れるほど「積算価格」よりも「実勢価格」の方が安くなります

田舎になるほど、その土地を欲しがる人が減るので、需要と供給の観点から実際の取引での価格は下がるからです。

「積算価格」が5000万円で「実勢価格」が4000万円の物件を4500万円で買ってしまうと、500万円得したつもりでも、実際には4000万円でしか売れない物件を500万円多く出して買ったことになります。

土地の「実勢価格」はエリアだけでなく、地形や接道、擁壁の有無、そのエリアで好まれる条件など様々な要因により決まります。

正確な土地の「実勢価格」を計算するにはそれなりの知識と経験が必要な点は注意が必要です。

また担保価値のある土地値物件を探すと価格が釣り合うのはどうしても都心から少し外れた築古物件が多くなるため、客付けや老朽化など運営上のリスクが上がることは覚悟しておかなければなりません。

しまじろうは土地値重視

利回りor土地値ということで見てきましたが、多くの投資家はどちらも組み合わせて物件の価値を判断しながらも、やはりどちらかを重要視していると思います。

私はというと、利回りよりも土地値を重要視しています

もちろん利回りも見ていますが、まずは土地値で基準を設けて、土地値か土地値付近まで売値が下がっている物件しか検討対象にしていません

土地値を重視する理由は以下の二点です。

土地値は変動しづらく、安定感を感じるため

現在、マンションや上物の建物はバブルとも思えるほど値上がりしています。このまま上がっていくかもしれませんが、どこかで大きく落ちるのではと考えてしまいます。

リーマンショック時も不動産価格は暴落しました。しかし価格が落ちたのはマンションや売れ残りの物件などの建物の値段で、需要のある土地の値段は上物と比べるとそんなに大きく下がりませんでした

不動産の中では、土地自体の値段はバブル感もなくインフレを考えると妥当な値上がりになっています。

土地は価値が変動しにくいため、土地値で購入さえできればいざ売るときにも市況に関係なく同じくらいの値段で売却できるという安心感があります。

先ほど書いたように相場の利回りというのは時代によって変化するものです。いざ売却する際に相場が変わっていて想定していた値段で売れなかったり、火事や災害などでアパートがなくなってしまうこともあるかもしれません

変化しづらい土地値で不動産の価値を下支えできていればそのような不測の事態へのリスクヘッジにもなり、安定した運用ができると考えているため土地値が最も重要だと考えています。

健全なバランスシートを維持するため

こちらも先ほど書きましたが、融資を受けて不動産事業を拡大していく上でバランスシート(貸借対照表)は重要です。

利回りを重視して積算の出ない物件を買うことはバランスシート上はマイナスになってしまうことになります。そうなると銀行からの評価が下がり融資を受けづらくなります。

私は不動産をできる限り拡大していきたいと考えているため、銀行から評価の出やすい土地値物件を買い進めるようにしています

まとめ

今回の記事は不動産投資家の間でよく議論になる「利回りor土地値」について書いてきました。

未来は誰にも分からないので実際の出口になるまでどちらがより利益を出せたのか、どちらが正解だったのかは分かりません。

たくさん勉強して自分なりに信じられる方法で資産拡大していきましょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。

ABOUT ME
しまじろう
都立高校教師。公務員属性を利用して不動産拡大中。現在1棟アパートと区分マンションを所有。不動産・インデックス投資など王道の投資で自由な生活を目指す。不動産初心者の方におすすめ。資産形成をメインに発信しますが雑記的なものも書きます。記事や不動産への質問は問い合わせからお気軽にどうぞ。